韩阳陵

 

随着我县城市建设的快速推进，从2007年开始，我县的房地产迅速发展，投资规模不断扩大。仅2007年至2013年这六年间，我县就完成房地产投资5.7亿元，先后投资开发建设了棋山花园、富桥、胜景苑、西溪花园、和枫苑、亮景苑、信合苑、怡枫苑、欣鑫、百德佳苑、鸿生颐天苑、嘉鸿首府等小区。房地产开发投资占全社会投资的比重逐渐加大。

一、我县房地产业发展现状

1、房地产市场供给呈现三个特色

一是房地产开发企业逐步壮大，民营资本逐步投向房地产行业。民营房地产开发企业从2007年前的1家发展到目前的17家，其中本地企业9家，外地企业8家，民营房地产开发企业已成为我县房地产投资增长的主要动力。

二是土地供应量逐年上升，开发规模不断扩大。2007年全县开发用地总供应量为15亩；2007年总供应量为24亩，同比增长60%；2008年总供应量达48亩，同比增长100%；2009年总供应量达59亩，2010年总供应量达170亩，2012年至2013年7月总供应量达255亩，同比增长229%。土地供应量由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变，房地产开发规模不断扩大。

三是房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占总投资的比重上升。

2、房地产市场需求的具体表现

一是房地产市场需求呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。在商品房住宅销售调查中，90~120㎡户型住宅占销售总面积的56.54%，120～160㎡占23.94%，90㎡以下占15.67%，160㎡以上占3.85%，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

二是商品住宅价格上升较快，升幅相对较大。2007年至2013年房均价分别为1320元/㎡、1560元/㎡、1650元/㎡、1950元/㎡、2200元/㎡、2700元/㎡，3100元/㎡，房价平均每年上升13.75%，房价增长相对过快。

三是存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。近三年的房产交易量中，住宅房占总交易起数的95%，房改房约占住宅交易起数的56.4%，成为存量房交易市场的“生力军”。

3、2013年房地产开发情况

截止今年10月，我县在建房地产开发项目共计个（鸿生颐天苑老年社区三期工程、胜景苑小区二期工程、城东回迁安置住宅小区、陵川嘉鸿首府花园、高平欣鑫二期工程）计划总投资43246万元，建设规模30.65万平方米；办理商品房预售许可10件，预售面积137060.89平方米；商品房销售面积50242.09平方米。

二、存在的困难和问题

1、房地产市场缺少行业发展总体规划

我县房地产建设规模小，布局零散，升学、就医、购物、娱乐、休闲、无业管理等相关配套建设不键全，绿地严重不足，小区详细规划不能满足宜居的需要，开发商只考虑到了经济效益而忽略了环境价值，由于房地产市场缺少行业发展总体规划，给后续管理带来高额成本。

2、房价偏高，涨幅过快

2013年，我县商品房住宅销售价格继续上涨，超过了居民的心里预期。目前，我县100平方米的住房购买成本是30万元，加上装修入住最少也得36万元，满足购100平方米的住房需年收入5.0万元，这对于我县大多数人来说，只能望房兴叹。同时也能造成投机购房。使无房的家庭购不起房，有房的家庭投资多套住房，获取经营房产的利润。

3、房地产开发企业市场准入“门槛低”

部分房地产开发企业为追求房地产开发行业的高利润，不考虑企业成立时间短、公司内部组织不严密、管理制度不健全、人员业务素质差、资金实力不足等问题，争相抢项目开发房地产。连续几年，国家不断加大对房地产市场的宏观调控政策、紧缩银根，一旦企业自身应变能力不足，将大大增加投资风险。

4、房地产开发企业运作行为不规范

一些房地产开发企业抓住购房人心里，刚开工就收取定金，未取得商品房预售许可证就收取房款、签订合同，却往往因为工期不能确定，合同约定面积与产权登记面积误差比超出范围，而埋下潜在纠纷。

5、我县城市规划区范围内住房供应渠道多门

我县城市规划范围内私人建房依然存在，自建房和商品房差价巨大，造成政府调控房地产市场功能不足，不利于形成多层次的住房需求全体，不利于城市资源的合理配置，不利于提高城市品位，不利于改善居住环境，不利于房地产市场的健康有序发展。

6、住房保障体系逐步健全

2010年，我县开始建设廉租住房一期工程，我县保障性住房迈出了关键的一步，2013年廉租住房二期工程以及限价房正在建设中，公租房还没有起步。并且保障范围仅限于属于非农户的低保家庭和特困职工，处于中低收入家庭居民和进城务工农民住房很难得到保障，不利于城镇化的健康发展。

三、房地产发展的建议和对策

1、加强房地产价格监测工作

尽快建立我县房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。 及时提出预警建议，引导开发商理性投资，消费者理性购房。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

房地产企业应根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，相关部门应严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我县经济发展和县城镇总体规划来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场现状，根据市场运作状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。县政府要大力推进限价商品房和中底价商品房两类住房建设，引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量，推动主题需求的合理化。

5、加快发展房地产服务业

首先要加大房屋中介机构、无业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场；其次要加大扶持力度，通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；第三要强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的投放力度，提高中低收入消费全体的经济承受能力，有效扩大市场需求量。

             （作者：陵川县住房保障和城乡建设管理局）